При проведении сделок с недвижимым имуществом, которое относится к общей долевой собственности, требуется знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли можно определить с помощью процедуры оценки недвижимости. В каких же обстоятельствах проводится оценка недвижимого имущества, и от каких же факторов зависит цена доли недвижимости?
Оценка доли недвижимости необходима в следующих случаях:
- Страхование;
- Отчуждении части недвижимости (продажа, покупка, мена и т. д.);
- Применение как уставной капитал компании;
- Урегулирование имущественных споров (например, при бракоразводной процедуре);
- Залоговый кредит доли недвижимости.
Самый легкий способ, который позволяет определить цену доли недвижимости базируется на рыночной цене. Большинство собственников думают, что для того, чтобы установить цену своей доли, требуется всего лишь определить рыночную стоимость недвижимости и разделить ее на соответствующий размер доли, который принадлежит собственнику. Например, стоимость квартиры 4 000 000 рублей, то цена 1/4 доли недвижимости, с такими вычислениями, получится 1 000 000 рублей. Но такие расчеты можно считать верными только с арифметической точки зрения, т.к. на самом деле, стоимость доли зависит от многих ценообразующих факторов. Также не забываем, что цену устанавливает сам рынок недвижимости, опираясь на законы спроса/ предложения. Согласно статистике, покупателей, которые хотят приобрести долю в квартире значительно меньше, чем тех, кто хочет купить комнату в коммунальной квартире или же общежитии. По мнению экспертов, доля недвижимости больше нужна тем, кому требуется просто официальная регистрация, нежели место проживания.
После того, как специалист провел оценку всей недвижимости, он определяет рыночную стоимость доли недвижимости по следующей формуле:
Сдоля = (Снедвиж. * Д) *(1-К),
где:
Сдоля – это рыночная стоимость доли недвижимости;
Снедвиж – рыночная стоимость недвижимости;
Д – размер отчуждаемой доли недвижимости;
К –коэффициент, который определяется с помощью расчетов и показывает степень неликвидности доли недвижимости.
Этот коэффициент имеет зависимость от нескольких факторов, которые мы рассмотрим ниже. Чтобы найти его значение, также потребуются услуги квалифицированного оценщика.
Факторы, которые влияют на рыночную стоимость доли
Чтобы сделать оценку доли недвижимости, сначала необходимо изучить факторы, которые позволят определить значение коэффициента и стоимости отчуждаемой части недвижимого имущества:
- Организация свободного доступа в квартиру, которую необходимо оценить;
- Взаимоотношение совладельцев к новому собственнику;
- Количество изолированных комнат в квартире или большая квадратура (есть возможность в качестве доли определить изолированную комнату);
- Общее количество совладельцев (чем меньше число собственников и проживающих в квартире, тем стоимость становится больше);
- Присутствие собственников несовершеннолетнего возраста;
- Общая стоимость недвижимости целиком;
- Состояние и физический износ недвижимости;
- Часть отчуждаемой доли недвижимости;
- Вид недвижимости (например, новое, вторичное жилье и т. д.);
- Степень развития в районе;
- Количество этажей и месторасположение объекта недвижимости;
- Порядок пользования общей долевой недвижимостью.
Значение коэффициента в большинстве случаев находится в интервале от 10 до 40%, однако на практике встречаются и исключения.
Рассмотрим более подробно факторы, на которые необходимо обратить особое внимание.
| Фактор | Влияние на стоимость |
| Порядок пользования общей недвижимостью | Не всегда есть возможность обозначить порядок пользования совместной долевой недвижимостью. Определение порядка пользования позволит увеличить стоимости доли недвижимости. Для этого используются следующие документы:
|
| Свободный доступ к объекту недвижимости | Если собственники долевой недвижимости негативно настроены на продажу и заселение нового совладельца, то рыночная стоимость доли в таком случае уменьшается. Продажа доли без одобрения других собственников достаточно трудоемкий процесс, т.к. потенциальный покупатель, пообщавшись с ними, поймет, что ему не удастся просто так вселиться, а только через суд. |
| Соответствие количество комнат и собственников | Фактор, который положительно влияет на стоимость доли - большая площадь долевой собственности. Это позволит увеличить цену почти на 30%. В дальнейшем собственники смогут обменять 2-х, 3-х комнатную квартиру и жить отдельно. |
| Большая площадь, относящаяся к доли | Цена доли может возрасти почти на 50%, если в квартире каждый совладелец имеет отдельную комнату. К примеру, покупатель приобретает 1/2 двухкомнатной квартиры и получает жилую площадь, которая изолирована от других собственников. |
| Количество собственников и проживающих в квартире | Чем больше собственников и проживающих в квартире, тем меньше становится рыночная стоимость доли. Стоимость увеличивается, если кроме покупателя, недвижимостью владеет только один дольщик, также если в квартире нет зарегистрированных и проживающих граждан. В тех случаях, когда в квартире более 3-х граждан с пропиской, то спрос и цена на недвижимость сильно уменьшается. |
| Собственник несовершеннолетнего возраста | Присутствие собственника несовершеннолетнего возраста доли затрудняет процедуру продажи и размена недвижимости. Понадобится разрешение органов опеки. Для того, чтобы продать долю недвижимости, необходимо будет уменьшить цену почти на треть. |
| Дорогая недвижимость | Продавать долю недвижимости в доме повышенной комфортности убыточно, т.к. потребуется занижать рыночную стоимость объекта. Большинство потенциальных покупателей выберут лучше отдельную квартиру более низкого класса, чем долю элитной недвижимости. |
Самый важный фактор, который уменьшает стоимость доли по отношению с математической - это сформировавшийся рынок стоимости долей недвижимости. При мониторинге информации по сделкам купли-продажи долей замечаем, что доля имеет более низкую стоимость относительно математической части.
Расчет доли недвижимости, а именно коэффициента, показывающего уровень неликвидности доли - это трудоемкий и сложный процесс. Необходимо обладать навыками метода парных продаж, который основывается на сравнении двух объектов недвижимости, отличающиеся лишь только по одному признаку, и определить верные ценообразующие факторы, только после этого можно правильно рассчитать стоимость доли недвижимости.
Так или иначе, Вам потребуется проконсультироваться с оценщиком и заказать отчет об оценки рыночной стоимости доли недвижимости.
Наша компания ООО «РОС «Эксперт» предоставляет услуги по проведению оценки доли недвижимости в сжатые сроки. Стоимость данной услуги от 2 000 руб.
Пакет необходимых документов для оценки доли недвижимости:
- Правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации права/выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость/другие;
- Документы, в которых указаны количественные и качественные характеристики объекта оценки: технический паспорт/кадастровый паспорт/другие;
- Фотографии объекта недвижимости, выполненные лично оценщиком или собственником по требованию специалиста;
- Паспорт собственника, осуществляющего оценку.
Автор: Исламова Асия Рамилевна, оценщик Команды "РОС" Эксперт"
Фото: unsplash.com